El mito de la burbuja inmobiliaria en Paraguay: entre el auge de las torres y el verdadero déficit habitacional

Aunque desde hace más de una década se habla de una inminente burbuja inmobiliaria en Paraguay, el fantasma nunca llegó. El mercado local sigue sólido gracias a un bajo nivel de crédito hipotecario, un auge visible en el segmento premium y un enorme déficit de viviendas en el mercado medio que aún representa la mayor oportunidad de inversión.

El mito de la burbuja inmobiliaria en Paraguay: entre el auge de las torres y el verdadero déficit habitacional

Cada vez que se menciona la palabra “burbuja inmobiliaria”, las imágenes más recordadas provienen de las grandes crisis globales: urbanizaciones fantasmas en España tras el 2008, millones de hipotecas impagas en Estados Unidos y bancos al borde del colapso, o la histórica sobrevaloración del suelo en Japón en los años 90. Estos episodios comparten un mismo patrón: precios que se disparan por encima de los ingresos, crédito hipotecario masivo y especulativo, compras motivadas por expectativas de reventa, bancos excesivamente expuestos y, finalmente, un ajuste abrupto que termina arrastrando al sistema financiero.

En Paraguay, a pesar de los rumores que circulan desde hace más de diez años, ese escenario simplemente no se ha materializado. Para comprender por qué el “fantasma” nunca se volvió realidad, es necesario analizar con lupa las particularidades del mercado local.


El surgimiento de las burbujas: una lección internacional

Las burbujas inmobiliarias no surgen de manera espontánea: requieren de un cóctel de condiciones muy específicas. Entre ellas:

  1. Precios que aumentan más rápido que los ingresos de la población.

  2. Acceso masivo a crédito hipotecario barato y fácil.

  3. Compras guiadas más por especulación que por uso habitacional.

  4. Alta exposición bancaria al sector hipotecario.

Cuando estos factores confluyen, el mercado se infla artificialmente hasta que la realidad impone un ajuste: los precios caen, los compradores no pueden pagar y los bancos enfrentan un riesgo sistémico. Este fue el caso de España y Estados Unidos, donde el apalancamiento masivo encendió la mecha que hizo estallar el mercado.


El caso paraguayo: el rumor constante que nunca se confirma

En Asunción, la advertencia sobre una supuesta burbuja comenzó a circular en los primeros años de desarrollo vertical en la zona de Santa Teresa. Con la construcción de las primeras torres de lujo, algunos analistas pronosticaron un estallido inminente. Sin embargo, el tiempo demostró que no había fundamento: las torres se multiplicaron, la ciudad ganó un nuevo skyline y la economía no sufrió colapsos financieros.

Más bien, lo que ocurrió fue una transformación urbana notable. La llegada de capital extranjero, sobre todo argentino, brasileño y uruguayo, impulsó la compra de departamentos premium al contado, otorgando dinamismo al sector sin comprometer la estabilidad del sistema financiero.


Auge en el segmento premium: visible, pero no determinante

El boom inmobiliario que muchos asocian con una burbuja está concentrado en torres de lujo y semilujo. Este segmento es el más visible —con edificios de gran altura que dominan la vista de la capital—, pero representa apenas una fracción del mercado inmobiliario total.

Además, una parte significativa de las unidades premium es adquirida por extranjeros, que ven en Paraguay un refugio de capital seguro y rentable. El fenómeno se reforzó con el auge del turismo urbano y la llegada de nómadas digitales, quienes alimentaron la demanda de alquileres temporarios y le dieron un nuevo impulso al mercado de inversión en propiedades de alta gama.

Aun con esta expansión, la demanda de unidades premium no ha sido completamente satisfecha, lo que descarta señales de sobreoferta inmediata.


Sin crédito masivo, no hay burbuja posible

La diferencia estructural más relevante respecto a otros países está en el financiamiento hipotecario. En Paraguay, los préstamos para vivienda siguen siendo marginales, representando apenas entre el 5% y el 8% de la cartera bancaria, según datos del Banco Central del Paraguay (BCP).

Para ponerlo en perspectiva:

  • En Estados Unidos, antes de la crisis subprime, más del 40% de los créditos estaban vinculados al sector inmobiliario.

  • En España, previo al 2008, el crédito hipotecario llegó a superar el 60% de la cartera bancaria.

Ese apalancamiento fue el combustible que alimentó el colapso en dichos países. Paraguay, por el contrario, no ha inflado el globo del crédito: los bancos mantienen una exposición controlada y las familias paraguayas no dependen masivamente de préstamos hipotecarios para acceder a una vivienda.


Condiciones que no existen en Paraguay

Para que se produjera una burbuja similar a la española o estadounidense deberían confluir factores hoy ausentes en el país:

  • Créditos hipotecarios masivos y de riesgo.

  • Bancos con carteras sobrecargadas de hipotecas.

  • Especulación generalizada en toda la población.

  • Sobreconstrucción imposible de absorber.

Al no cumplirse estas condiciones, no existe riesgo inmediato de una corrección abrupta en los precios ni peligro de un colapso bancario.


El verdadero desafío: déficit habitacional y oportunidad de inversión

Mientras los reflectores apuntan al lujo, el déficit habitacional en Paraguay ronda el millón de viviendas según estimaciones oficiales y del sector privado. Esta cifra revela dónde está la demanda real insatisfecha: las familias paraguayas que buscan soluciones habitacionales accesibles, bien ubicadas y con facilidades de financiamiento.

El foco de muchos desarrolladores se mantuvo en proyectos de tickets altos, donde predominan compradores que pagan al contado, pero el mayor potencial de crecimiento reside en el mercado medio. Allí, el volumen de demanda sigue prácticamente intacto y representa la mayor oportunidad de negocio para el futuro del Real Estate en Paraguay.


Mirada estratégica al futuro

El mercado inmobiliario paraguayo no está al borde de una burbuja, sino que atraviesa una etapa de consolidación parcial en el segmento premium y un déficit enorme en el mercado medio.

Para los inversores y desarrolladores con visión estratégica, el verdadero desafío y oportunidad radica en atender a esa clase media que busca viviendas asequibles y dignas. Esta tendencia podría redefinir el crecimiento del sector en los próximos años, generando un impacto social positivo y evitando los riesgos asociados a los ciclos especulativos.


El llamado “fantasma” de la burbuja inmobiliaria en Paraguay no se materializó porque nunca tuvo los elementos para surgir: el crédito no fue masivo ni especulativo, el sector bancario mantiene prudencia y la demanda insatisfecha aún es amplia.

Lejos de una burbuja a punto de estallar, el país enfrenta un mercado dual: uno visible, de torres de lujo con compradores internacionales; y otro, mucho mayor, invisibilizado por el déficit habitacional que espera ser atendido.

El verdadero negocio del Real Estate paraguayo no está en lo que ya se construyó, sino en lo que aún queda por desarrollar.